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Simulateur du coût d'un bureau.

Bail commercial 3/6/9, bureau opéré ou achat : estimez ce que coûtent vos bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine, à partir des prix réels des annonces fiu. Tous les montants sont hors taxes (HT).

Votre projet

Nombre de postes

Durée d'occupation

Localisation

Surface par poste (m², parties communes comprises, 4 à 30)

Locaux déjà aménagés et meublés (aucun coût d'aménagement compté)

Le résultat s'affiche sous le formulaire ; l'adresse de la page reprend vos choix et se partage telle quelle.

Exemple de simulation

10 postes à Paris pendant 3 ans

100 m² (10 m² par poste) · montants HT · prix du 10/10/2026

Sur 3 ans, pour 10 postes à Paris, le bureau opéré revient 20 % moins cher que le bail commercial 3/6/9 (52 693 € HT d'écart).

Bail commercial 3/6/9

720 € HT par poste et par mois

Total sur 3 ans : 259 333 € HT

Détail du coût en bail commercial sur 3 ans
Loyer 567 € HT HC/m²/an × 100 m² × 3 ans	170 100 €
Charges locatives 40 €/m²/an	12 000 €
Taxe foncière refacturée 30 €/m²/an, estimation	9 000 €
Taxe sur les bureaux en Île-de-France 26,11 €/m²/an, 1^re circonscription (hypothèse pour tout Paris)	7 833 €
Aménagement et mobilier 400 €/m², une fois, à l'entrée	40 000 €
Fonctionnement (énergie, ménage, internet, assurance) par an : énergie 20 €/m², ménage 36 €/m², internet 600 €, assurance 600 €	20 400 €
Total	259 333 €

Dépôt de garantie : 14 175 € HT, immobilisé puis restitué en fin de bail (non compris dans le total).

Loyer médian de 2 659 annonces de bureaux à Paris, hors bureaux opérés.

Bureau opéré ou coworking

574 € HT par poste et par mois

Total sur 3 ans : 206 640 € HT

Détail du coût en bureau opéré sur 3 ans
Prix par postemédiane de 406 annonces à Paris	574 €
Par mois× 10 postes	5 740 €
Total sur 3 ans	206 640 €

Prix affiché au poste, bureaux aménagés et meublés, charges et services de base compris selon les offres ; options (salles de réunion supplémentaires, services à la carte) et dépôt de garantie éventuel en sus. Les bureaux opérés sont souvent plus denses qu'un bureau en bail : la surface par poste ne s'applique pas ici.

Achat — indicatif

1 119 543 € HT, budget d'acquisition

Budget d'acquisition indicatif
Prix10 380 €/m² (médiane de 554 annonces) × 100 m²	1 038 000 €
Droits de mutation6,92 % du prix	71 814 €
Notaireémoluments au barème et contribution de sécurité immobilière	9 729 €
Budget	1 119 543 €

Ordre de grandeur du budget à réunir, pas un coût d'occupation : financement, fiscalité, travaux, charges de propriétaire et valeur de revente ne sont pas simulés.

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Hypothèses et sources

Tous les montants sont hors taxes (HT). Les prix de marché sont des médianes des prix affichés sur les annonces actives de flexinuse.fr pour la zone choisie (avant négociation, hors mesures d'accompagnement), recalculées au plus toutes les six heures ; une médiane n'est publiée qu'à partir de 5 prix exploitables. Les autres hypothèses sont des valeurs de référence, modifiables d'une entreprise à l'autre : chacune indique sa source et la date de sa dernière vérification.

Prix de marché à Paris

Indicateur	Valeur	Base
Loyer médian des bureaux (hors bureaux opérés)	567 € HT HC/m²/an	2 659 annonces
Prix médian par poste, bureaux opérés et coworking	574 € HT/poste/mois	406 annonces
Prix de vente médian des bureaux	10 380 €/m²	554 annonces

Source : annonces fiu actives et validées, calcul du 10/10/2026 ; bureaux d'au moins 10 m², prix masqués et valeurs aberrantes exclus. Prix par poste = loyer affiché ÷ 12 ÷ nombre de postes de l'annonce. Voir aussi notre baromètre des prix.

Hypothèses de coût

Hypothèse	Valeur retenue	Sources	Statut
Surface par poste, parties communes comprises (valeur par défaut, modifiable)Surface totale des bureaux divisée par le nombre de postes : postes de travail, mais aussi accueil, salles de réunion, circulations, sanitaires et espaces de convivialité. La pratique actuelle se situe entre 8 et 10 m² par poste.	10 m² par poste	Pratique de marché retenue par l'équipe fiu (octobre 2026) : 8 à 10 m² par poste	Estimation le 10/10/2026
Charges locativesMédiane parisienne appliquée à toutes les zones ; plus élevée dans les tours (IGH).	40 € HT par m² et par an	Baromètre fiu des petites surfaces de bureaux, septembre 2026 (médiane des charges affichées, bureaux de moins de 300 m² à Paris, 1 110 annonces)	Vérifiée le 28/09/2026
Taxe foncière refacturée au locataireAucune source publique ne donne un montant au m² pour Paris : estimation à partir des annonces.	30 € HT par m² et par an	Relevé fiu sur 10 annonces de bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine : 15 à 47 €/m²/an (médiane retenue)	Estimation le 28/09/2026
Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, tarif normal 2026, refacturée au locataireDue par le propriétaire au 1er janvier, en pratique refacturée au locataire. L'exonération sous 100 m² s'apprécie sur l'ensemble des bureaux du propriétaire à l'adresse : le simulateur l'applique à la surface simulée. « Tout Paris » est calculé au tarif de la 1re circonscription. Clichy (2e circonscription) n'a pas la réduction de 10 %.	26,11 €/m²/an (1^re circonscription) ou 21,99 €/m²/an (2^e), à partir de 100 m²	BOFiP, BOI-IF-AUT-50-20-20260506, § 200 et 210 (circonscriptions et tarifs 2026) BOFiP, BOI-IF-AUT-50-10-20-20260506, § 200 (exonération des bureaux de moins de 100 m² appartenant à un même propriétaire) BOFiP, BOI-ANNX-000463 (communes bénéficiant de la réduction de 10 %)	Vérifiée le 28/09/2026
Sortie du bail commercialLes baux de locaux à usage exclusif de bureaux peuvent stipuler une durée ferme plus longue : le simulateur retient la règle générale.	3 ans : congé possible à la fin de chaque période triennale, préavis de 6 mois	Code de commerce, article L145-4 (Légifrance)	Vérifiée le 28/09/2026
Dépôt de garantieUsage de marché (montant libre pour des bureaux). Immobilisé puis restitué en fin de bail : affiché à part, hors total.	3 mois de loyer HT HC	Code de commerce, article L145-40 (Légifrance) : intérêts au-delà de deux termes, restitution sous trois mois	Estimation le 28/09/2026
Aménagement et mobilier (cloisons, éclairage, câblage, mobilier fonctionnel)Bas de la fourchette « standard » : des bureaux déjà cloisonnés coûtent moins, un aménagement complet bien plus. Ligne retirée quand le visiteur indique des locaux déjà aménagés et meublés.	400 € HT par m², une fois	fl-office, coût d'aménagement 2026 : léger 150 à 400 €/m², standard 400 à 700 €/m² HT, mobilier compris	Estimation le 28/09/2026
ÉnergieCalcul fiu : 126 kWh × 16,24 c€ (énergie et accise, hors abonnement). Majorant quand le chauffage est compris dans les charges.	20 € HT par m² et par an	OID, Baromètre de la performance énergétique 2025 : 126 kWh d'énergie finale par m² et par an pour les bureaux CRE, délibération n° 2026-147, annexe B : tarif Bleu base non résidentiel, 13,18 c€/kWh HT au 01/08/2026 CRE, communiqué du 16/07/2026 : accise sur l'électricité à 30,62 €/MWh	Estimation le 28/09/2026
Ménage3 € par m² et par mois, dans la fourchette des prestataires.	36 € HT par m² et par an	Sodi, prix du nettoyage de bureaux (07/06/2026) : 2 à 3,50 €/m² par mois de 100 à 500 m², 3,50 à 5 € sous 100 m² Companeo (25/05/2026) : 2 à 3,50 € HT/m² pour une PME	Estimation le 28/09/2026
Internet et téléphonie (fibre professionnelle)Tarif d'un opérateur national, hors remise de première année et location du boîtier.	50 € HT par mois	Orange Pro, offres internet : 50 € HT par mois après la première année	Vérifiée le 28/09/2026
Assurance multirisque des locauxHaut de la fourchette des petites surfaces ; plus élevé pour de grandes surfaces. Aucun tarif au m² publié.	600 € par an	AI Assurances, prix d'une assurance de local professionnel : 300 à 600 € par an pour des bureaux de petite surface	Estimation le 28/09/2026
Frais d'acquisition d'un bureau ancienBureau ancien vendu hors TVA. Débours et formalités non compris.	Droits de mutation 6,92 % (5 % départemental, 1,20 % communal, frais d'assiette, 0,60 % régional sur les bureaux), contribution de sécurité immobilière 0,10 % et émoluments du notaire au barème	impots.gouv.fr, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 : 5,00 % à Paris et dans les Hauts-de-Seine CGI, article 1584 (taxe communale, 1,20 %) CGI, article 1647 (frais d'assiette, 2,37 % de la taxe départementale) CGI, article 1599 sexies (taxe additionnelle Île-de-France sur les bureaux, 0,6 %) notaires.fr : contribution de sécurité immobilière de 0,10 % Code de commerce, article A444-91 (émoluments du notaire)	Vérifiée le 28/09/2026

Méthode de calcul

Surface = nombre de postes × surface par poste, parties communes comprises (accueil, salles de réunion, circulations, sanitaires).
Bail commercial 3/6/9 = (loyer médian + charges + taxe foncière + taxe sur les bureaux) × surface × durée, + aménagement et mobilier (une fois, sauf locaux déjà aménagés et meublés), + frais de fonctionnement × durée. Le bail ne se quittant qu'à la fin d'une période triennale, loyer, charges et taxes courent jusqu'à cette échéance. Le dépôt de garantie, restitué en fin de bail, est affiché à part.
Bureau opéré ou coworking = prix médian par poste et par mois × postes × 12 × durée.
Achat = prix de vente médian au m² × surface + frais d'acquisition : un budget indicatif, pas un coût total de propriétaire.
Coût par poste et par mois = total ÷ (postes × 12 × durée d'occupation).

Estimation indicative, sans valeur d'offre : le coût réel dépend de l'immeuble, des conditions négociées et des services retenus. Pour citer cet outil : « Simulateur du coût d'un bureau, fiu (flexinuse.fr) ».

Questions fréquentes

Combien coûte un bureau à Paris par poste et par mois ?

En bail commercial 3/6/9, un bureau revient à environ 720 € HT par poste et par mois à Paris pour 10 postes sur 3 ans (10 m² par poste), tout compris : loyer médian de 567 € HT HC par m² et par an sur nos annonces, charges, taxes, aménagement, mobilier et fonctionnement. En bureau opéré ou en coworking, le prix médian affiché est de 574 € HT par poste et par mois, services compris. Calcul du simulateur fiu à partir des annonces actives de flexinuse.fr.

Bail commercial ou bureau opéré : lequel coûte le moins cher ?

Sur 3 ans, pour 10 postes à Paris, le bureau opéré revient 20 % moins cher que le bail commercial 3/6/9 (52 693 € HT d'écart). Le bail commercial demande des frais d'installation (aménagement, mobilier), qui s'amortissent à mesure que la durée d'occupation s'allonge, et engage jusqu'à la fin d'une période triennale ; le bureau opéré se paie au poste, aménagé et meublé, services de base compris.

Quel est le tarif 2026 de la taxe sur les bureaux en Île-de-France ?

En 2026, le tarif normal est de 26,11 € par m² dans la 1re circonscription (Paris 1er, 2e, 7e, 8e, 9e, 10e, 15e, 16e et 17e, Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Puteaux) et de 21,99 € par m² dans la 2e (autres arrondissements de Paris et autres communes des Hauts-de-Seine). Les bureaux de moins de 100 m² (surface appréciée par propriétaire) sont exonérés. Source : BOFiP, BOI-IF-AUT-50-20 et BOI-IF-AUT-50-10-20.

Quelle surface de bureau prévoir par poste de travail ?

Le simulateur fiu retient par défaut 10 m² par poste, parties communes comprises : c'est la surface totale des bureaux (postes de travail, accueil, salles de réunion, circulations, sanitaires, espaces de convivialité) divisée par le nombre de postes. La pratique actuelle se situe entre 8 et 10 m² par poste, et vous pouvez ajuster cette valeur ; les bureaux opérés sont souvent plus denses (6,2 m² par poste en médiane sur nos annonces parisiennes, baromètre fiu de septembre 2026).

Simulateur du coût d'un bureau.

10 postes à Paris pendant 3 ans

Hypothèses et sources

Prix de marché à Paris

Hypothèses de coût

Méthode de calcul

Questions fréquentes

Combien coûte un bureau à Paris par poste et par mois ?

Bail commercial ou bureau opéré : lequel coûte le moins cher ?

Quel est le tarif 2026 de la taxe sur les bureaux en Île-de-France ?

Quelle surface de bureau prévoir par poste de travail ?

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