Quel contrat pour louer des bureaux ? Le guide des 5 régimes
Louer des bureaux en France, c'est choisir entre cinq régimes juridiques aux logiques très différentes : durée, préavis, dépôt de garantie, fiscalité, souplesse de sortie. Ce guide les compare et vous aide à choisir selon votre situation.
Le comparatif des 5 contrats
| Contrat | Durée | Sortie | Points clés |
|---|---|---|---|
| Bail commercial 3/6/9 | 9 ans (périodes de 3 ans) | À chaque échéance triennale, préavis 6 mois | Statut protecteur, droit au renouvellement, mais engagement lourd et travaux à charge |
| Bail dérogatoire | 3 ans maximum | Au terme prévu | Vrai statut locatif sans 3/6/9 ; bascule automatique en bail commercial si on reste au-delà |
| Convention d'occupation précaire | Tant que dure le motif de précarité | Courte, définie au contrat | Suppose des circonstances particulières (vente, travaux…) et un loyer modéré ; risque de requalification sinon |
| Sous-location | ≤ durée restante du bail principal | Selon contrat, souvent 1-3 mois de préavis | Nécessite l'accord du bailleur ; loyers 25-30 % sous le marché ; pas de droit au renouvellement |
| Prestation de services | 1 à 36 mois | Préavis contractuel 1-6 mois | Ce n'est pas un bail : tout inclus, TVA, zéro gestion — la formule des bureaux opérés et du coworking |
Quel contrat pour votre situation ?
- Vous vous installez durablement (visibilité > 3 ans, investissement d'aménagement) → bail commercial 3/6/9.
- Vous voulez tester un quartier ou couvrir un projet de 1 à 3 ans → bail dérogatoire, ou location courte durée.
- Vous cherchez le meilleur prix dans des locaux déjà aménagés → sous-location de bureaux.
- Vous voulez zéro gestion, un seul contrat tout inclus → prestation de services, c'est-à-dire un bureau opéré ou un espace de coworking.
- Votre situation est transitoire et justifiée (locaux en attente de vente ou de travaux) → convention d'occupation précaire.
Les trois pièges les plus fréquents
- Rester dans les lieux après un bail dérogatoire : au-delà de 3 ans (ou du terme sans opposition), le bail bascule automatiquement dans le statut des baux commerciaux — avec ses engagements.
- Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur : la sous-location irrégulière expose à la résiliation du bail principal. L'accord écrit est non négociable.
- Confondre loyer facial et coût complet : un 3/6/9 « moins cher au m² » peut coûter plus cher qu'une prestation de services une fois travaux, mobilier, internet, ménage et charges ajoutés.
Pour approfondir chaque régime
- Le guide du contrat de prestation de services
- Le guide complet de la sous-location
- Le guide de la convention d'occupation précaire
Ce guide présente les grands principes en vigueur en 2026 ; il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.