Tout comprendre au “bureau start-up” ou bureau opéré

Découvrez sans plus attendre les caractéristiques du bureau opéré, ses cibles privilégiées, son coût et surtout ses nombreux avantages.

Le bureau opéré, voilà un terme dont on n'entend pas beaucoup parler et qui s’installe pourtant durablement dans le paysage de la location de bureaux. Si ce type de bureau connaît un tel essor, ce n’est pas pour rien. Il répond plus que n’importe quel contrat de location aux nouveaux besoins des entreprises. Depuis la crise de la COVID-19, le maître mot pour s’installer dans des bureaux est la flexibilité. Or, c’est justement l’une des principales promesses des bureaux opérés ! S’il s’agit de leur caractéristique la plus marquante, c’est loin d’être leur seul atout. Ces bureaux flexibles, très en vogue parmi les start-up, se distinguent surtout par leur côté “clés en main”. Découvrez sans plus attendre leurs caractéristiques, leurs cibles privilégiées, leur coût et surtout, les nombreux avantages du bureau opéré.

Qu’est-ce que le bureau opéré ? Définition

Il est parfois difficile de comprendre la place qu’occupe le bureau opéré dans le marché de la location de bureau. Plus flexible que le bail commercial en 3-6-9, il ressemble beaucoup à ce qui se fait au sein des espaces de coworking. Voici pourquoi :

Comme dans un espace de coworking, la location d’un bureau opéré se fait via un contrat de prestation de services ;

Les services proposés n’ont rien à envier à ce que proposent les meilleurs espaces de coworking.

Néanmoins, il existe une différence de taille entre la location de bureaux opérés et les espaces de coworking. Les prestataires qui proposent ces bureaux à la location ne sont pas toujours propriétaires des espaces qu’ils louent. Ils peuvent seulement jouer le rôle d’intermédiaire entre : 

un bailleur et une entreprise qui cherche des locaux, mais ne souhaite pas s’engager dans un bail commercial en 3-6-9 ;

une entreprise déjà engagée dans un bail commercial et qui souhaite sous-louer une partie de ses locaux.

Par conséquent, le bureau opéré peut prendre différentes formes :

Des bureaux entiers loués pour une durée déterminée ou indéterminée ;

Des solutions bâties sur mesure pour permettre à une entreprise de louer des bureaux dans Paris sans avoir à signer un bail commercial en 3-6-9.

Bref, le bureau opéré s’adapte à de nombreuses situations. Rappelons au passage que l’ADN du bureau opéré, c’est avant tout la flexibilité ! Il n’y a donc rien d’étonnant à le croiser dans des circonstances aussi diverses.

Quelles sont les cibles de ces nouveaux espaces de travail ?

La grande force du bureau opéré est qu’il peut convenir à de nombreux profils d’entreprises. Le fait que le télétravail partiel se soit imposé à ce point dans le paysage l’a rendu presque incontournable.

Après la crise du COVID 19, de nombreuses entreprises ont cessé de chercher un poste par salarié, car le travail hybride a permis de penser le bureau autrement. L’essor du télétravail est une aubaine pour réaliser de belles économies en louant des surfaces plus petites.

D’après Hiptown, une société spécialisée dans la location de bureaux, plusieurs types de structures ont saisi l’opportunité du bureau opéré pour réduire leurs coûts, notamment :

Des TPE / PME qui louaient auparavant des bureaux en espace de coworking ;

De grandes entreprises engagées dans des baux commerciaux en 3-6-9 qui ont vu dans ce type de location l’opportunité de diminuer une partie de leur loyer.

Aujourd’hui, le marché du bureau opéré connaît un tel essor qu’il est majoritaire dans le chiffre d’affaires de nombreuses entreprises spécialisées dans la location de bureau.

Pourquoi ces bureaux opérés sont taillés sur mesure pour les start-up ?

C’est simple, quand on parle de “bureau start-up” on pense souvent sans le savoir au bureau opéré. Il faut dire que les start-up ont trouvé avec ce type de location la solution idéale pour gérer leur aménagement dans des nouveaux locaux. Les start-up sont des entreprises qui peuvent être amenées à connaître une croissance très rapide. Le problème, c’est que ce potentiel d’évolution est par nature imprévisible. 

Dans ces conditions, la flexibilité est un aspect primordial pour elles. Ces jeunes entreprises doivent pouvoir adapter rapidement la taille de leurs locaux en fonction de leurs besoins. Ce sont aussi des entreprises qui privilégient les recrutements susceptibles d'accélérer la croissance de leur business en priorité. Engager du personnel dédié à la logistique et au remplissage de tâches administratives ne fait clairement pas partie de leurs besoins premiers. Pour toutes ces raisons, le bureau opéré est une solution idéale pour elles.

Combien coûte la location d’un bureau opéré à Paris ?

Dans le marché de ce type de bureau, on ne parle pas de coût au mètre carré, mais de coût par poste. Les montants peuvent surtout considérablement varier en fonction de la taille des bureaux, des prestations offertes, de l’emplacement et d’autres critères qui pèsent dans le loyer final. 

D’après les données disponibles sur ce type de bureau, le prix moyen est de 700 € par poste. C’est plus cher que les baux commerciaux en 3-6-9, car toutes les dépenses qui viennent habituellement alourdir la note sont déjà comprises dans le prix. Pas de mauvaises surprises ni de dépenses imprévues ! L’entreprise connaît le montant exact de ses dépenses mensuelles avant de s’engager.

Quels sont les avantages du bureau opéré ?

Une installation rapide et sans mauvaise surprise

On aimerait que l’emménagement dans de nouveaux locaux se fasse à coup de baguette magique. Malheureusement, toutes les entreprises qui l’ont expérimenté savent à quel point un déménagement est loin d’être une promenade de santé. Entre l’aménagement à organiser, les différents prestataires à contacter, les abonnements, les fournisseurs et enfin les factures à gérer : c’est un boulot à plein temps.

Et c’est justement tout le problème. Peu d’entreprises peuvent se permettre de mobiliser une partie de leur personnel pour gérer toutes ces responsabilités et tenir les délais. Quand bien même elles le voudraient, il est peu probable qu’elles possèdent les ressources en interne.

À l’heure actuelle, on n’a encore rien trouvé de mieux que le contrat de prestation de services pour faire office de baguette magique du déménagement. Avec le bureau opéré, l’entreprise qui souhaite louer des locaux n’a rien à gérer ce qui lui permet de gagner du temps. Tous les services sont compris dans la prestation et elle sait qu’elle pourra emménager dans de nouveaux locaux rapidement après avoir signé le contrat.

Des services clés en main

Les entreprises savent que leurs besoins seront pris en charge dans les moindres détails. C’est un avantage qui leur permet de s’installer sereinement dans leurs nouveaux locaux. Voici les principaux services généralement inclus : 

Des badges pour une entrée sécurisée dans les bureaux ;

Les abonnements à l’électricité, au gaz, à l’Internet haut débit… ;

Les services d’entretien (ménage, tri des déchets…) ;

Des espaces annexes tout équipés (cuisine, espace détente…) ;

Des boissons qui embellissent la journée de travail des salariés (café, thé…) ;

Du mobilier et des salles de réunion conçues sur mesure en fonction des demandes (grâce à des cloisons amovibles notamment) ;

Le matériel multimédia pour équiper comme il se doit les salles de réunion (paperboards, vidéoprojecteurs…) ;

Tout ce qui a trait à la sécurité de l’entreprise et des locaux (sécurité informatique, contrat de maintenance pour la climatisation et le gaz…)

La liste est longue et séduit les entreprises pressées d’emménager dans un espace de travail déjà prêt à l’emploi.

La flexibilité du contrat
 

Les préavis interminables des baux commerciaux en 3-6-9 ne font plus du tout l’unanimité depuis l’essor du travail hybride. La résiliation d’un contrat de prestation de services est beaucoup plus simple et surtout plus rapide : 

L’entreprise n’est plus engagée dans un bail de 3 ans minimum, généralement beaucoup trop contraignant pour elle ;

Le préavis en lui-même est souvent compris entre 1 et 3 mois (contre 6 mois pour le bail commercial en 3-6-9).

C’est donc un contrat flexible, mais absolument pas précaire et qui peut permettre de se projeter à long terme dans des bureaux. 

L’atout en plus par rapport aux bureaux en espace de coworking

Vous vous demandez certainement ce qui distingue les bureaux opérés des bureaux en espace de coworking. Si le positionnement est très proche au niveau de la qualité et de la diversité des services, le bureau opéré offre davantage d’indépendance et d’intimité.

Il est rare qu’il y ait des espaces partagés au sein des bureaux opérés. L’entreprise possède donc ses propres locaux et n’a pas à partager l’espace détente ou les salles de réunion par exemple.

C’est un avantage souvent apprécié des entreprises soucieuses de développer le sentiment d’appartenance chez leurs salariés. Cela peut permettre de souder davantage les équipes et d’instaurer plus facilement une véritable culture d’entreprise.

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