Louer des bureaux à Paris : comment faire le bon choix ?

• Location de bureau à Paris : les différentes solutions
• Les questions à se poser avant de louer un bureau à Paris
• Comment faire pour louer un bureau à Paris ?
• Les agences de location de bureaux
• Quel type de contrat pour louer un bureau à Paris ?
• C’est quoi le bureau opéré ?
• La location de bureaux équipés clés en main : avantages et inconvénients
• Avantages de louer un bureau à Paris
• Quelle surface choisir pour louer un bureau à Paris ?
• Le prix des bureaux en location à Paris
• Quels arrondissements choisir pour louer un bureau à Paris ?

Paris cumule pas moins de 17 millions de mètres carrés de bureaux ! Cela s’explique par l’attractivité de la capitale, mais aussi par la diversité des solutions possibles pour les travailleurs :

• Les bureaux cloisonnés. C’est la formule la plus ancienne puisque les open spaces se sont développés avec l’essor du coworking et sont donc relativement récents. Ce type de lieu présente l’avantage de faciliter la concentration des travailleurs. Ils sont donc particulièrement indiqués pour les professions qui doivent faire preuve d’une grande rigueur dans leur travail (les comptables par exemple). Ils sont généralement conclus via un bail commercial en 3-6-9.
• Les espaces privatifs en espace de coworking. Le coworking n’est pas réservé aux auto-entrepreneurs qui cherchent un endroit où travailler et socialiser à la fois. Aujourd’hui, de nombreuses start-up ont recours à ce type de solution pour installer leurs salariés, car le contrat est très flexible. De plus, ils disposent de tout le confort de bureaux traditionnels, voire plus encore. Grâce à la signature d’un contrat de prestation de services, l’entreprise qui y a recours dispose de tous les avantages et services qu’une entreprise peut espérer. Ce sont généralement des espaces en open space, mais ils peuvent disposer de salles pour s’isoler.
• Les bureaux nomades en espace de coworking. C’est la solution la plus adaptée aux travailleurs indépendants, mais elle peut également convenir aux TPE. Ces bureaux peuvent-être l'objet d’un abonnement d’une heure, mais il est également possible de les louer sur plusieurs mois. Les contrats longue durée donnent généralement accès à des postes dédiés.

Avant de consulter les annonces immobilières, il convient de bien répertorier vos exigences pour trouver la formule qui convient le mieux à vos besoins. Voici quelques questions à vous poser avant de prendre votre décision :

• Se renseigner sur les différents types de contrat. Ce critère est primordial, car un bail commercial engage l’entreprise sur 3 ans minimum. Cela peut être intéressant pour une entreprise ancienne et bien implantée. Mais ce n’est pas la solution la plus judicieuse pour une start-up qui vient de se lancer et qui ne sait pas combien de salariés elle sera amenée à recruter dans 6 mois ;
• Choisir des bureaux qui reflètent l’organisation de l’entreprise. Dans certaines structures, il est essentiel que tous les corps de métier puissent échanger et se rencontrer rapidement. Ils privilégieront donc le travail flexible et des bureaux sur un seul étage. D’autres entreprises aimeront avoir une lecture claire de leurs différents départements avec un étage par service (surtout si certains services ont vocation à accueillir du public). Les formules sont nombreuses et peuvent vous permettre de trouver des locations de bureaux atypiques à Paris.
• Lister les critères importants pour l’entreprise et ses salariés. Certains travailleurs seront sensibles à la possibilité d’avoir accès à des services en plus (restauration, salle de sport, pressing, crêche…). D’autres auront comme propriété de disposer d’espaces de travail spacieux, qui offrent davantage de confort de travail. N’hésitez pas à partager un questionnaire en interne, car vos salariés apprécieront d’être concertés sur ce choix important.

De nombreux sites internet donnent accès aux annonces de bureaux professionnels à louer à Paris (Seloger.com, Logic Immo…). Vous pourrez aussi trouver des bureaux à louer en vous rendant directement sur des sites d’agences immobilières.

Néanmoins, la plupart ne permettent pas de savoir quelle typologie de bureau est faite pour vous. Le type de contrat notamment doit faire l’objet d’une vigilance particulière, car certains contrats sont peu flexibles et vous engagent sur une longue période. Chez fiu, nous vous aidons à trouver une solution sur mesure qui répondra à vos attentes.

Ces agences présentent l’intérêt d’être expertes dans la location de bureaux et donc de pouvoir vous fournir un accompagnement plus détaillé. Leur offre sera par ailleurs généralement plus fournie que des agences de location classiques.

Voici les avantages qu’il peut y avoir à faire appel à une agence de location de bureaux :

• Anticipation des besoins de ses clients. Une agence de location de bureaux a l’habitude d'interagir avec différents types d’entreprises et apprend à identifier les problématiques de chacune (parfois avant même les entreprises elles-mêmes) ;
• Proposition de contrats sur-mesure. Si elle est spécialisée dans l’immobilier de bureau, une agence saura vous accompagner sur le type de contrat le plus adapté à votre situation (location de bureau courte durée, bail commercial en 3-6-9, etc.) ;
• Accompagnement administratif centré sur les spécificités de la location de bureaux. Chaque type de location a ses spécificités et la réglementation en matière de location de bureaux est différente de la location de résidences privées. Une agence spécialisée sur ce créneau pourra fournir un accompagnement adapté. C’est un gain de temps qui permet en plus de rassurer l’entreprise sur le bon respect des obligations auxquelles sont soumises les ERT (Établissement Recevant des Travailleurs).

Il n’existe pas un seul type de contrat pour louer un bureau à Paris, vous bénéficiez de nombreuses options pour la location d’un bureau parisien :

• Bail commercial en 3-6-9

  Cette solution conviendra à une entreprise pérenne, dont les effectifs sont stables, car elle s’engage sur une longue durée. La résiliation du bail peut avoir lieu au bout de 3 ans du côté du preneur. C’est un contrat qui protège l’entreprise, car le bailleur doit attendre au minimum 9 ans avant de pouvoir donner congé à son preneur. Elle doit également respecter un préavis de 6 mois ;

• Contrat de prestation de service

  Beaucoup plus flexible que le bail commercial, ce type de contrat présente également l’intérêt de proposer des services très divers. Fini le temps où l’on pensait que le coworking était réservé aux indépendants. Aujourd’hui, une part non négligeable de ces espaces est réservée à des entreprises qui privatisent une partie des locaux pour réunir leurs salariés. La possibilité de pouvoir résilier rapidement le contrat si nécessaire et d’avoir accès à une solution clés en main décide de plus en plus d’entreprises à y recourir ;

• Bail précaire

  Ce type de bail est assez similaire au bail commercial classique, sauf que le contrat de location est établi sur une période inférieure ou égale à 3 ans. Bien que conclu sur une courte durée, il n’est pas flexible pour autant. La résiliation ne peut donc se faire de manière anticipée et les preneurs doivent attendre la fin du contrat pour en sortir ;

• Bail dérogatoire

  Ce contrat est limité à une durée maximum 3 ans. La résiliation peut être anticipée à la différence du bail précaire dont seuls les événements - démolition de l'immeuble ou début des travaux de réparation par exemple - peuvent anticiper sa fin. Au-delà de 3 ans, il est considéré comme un bail commercial ;

• Sous-location de bureau

  Il est tout à fait possible de sous-louer une partie de ses locaux avec l’accord préalable du bailleur. Le bail de sous-location est cependant un peu particulier, car il peut revêtir différentes formes. Il est par exemple tout à fait possible de signer un contrat de prestation de service en sous-location.

La solution du bureau opéré est à mi-chemin entre le bureau classique et la location en espace de coworking.

En optant pour ce type de location, une entreprise signe un contrat de prestation de services qui lui donne accès à un bureau tout équipé.

Comme en espace de coworking, elle bénéficie de nombreux services inclus dans l’abonnement :

• Connexion haut débit et réseau sécurisé ;
• Mobilier (bureaux, fauteuils de bureau, nombreux rangements…) ;
• Accès à des salles de réunion ;
• Équipement multimédia ;
• Services de téléphonie ;
• Autres services : ménage, accueil, maintenance technique, soutien administratif, etc.

Le bureau opéré se rapproche aussi d’une location de bureau classique, car l’entreprise bénéficie d’un espace privatif pour ses salariés. Mais c’est surtout la flexibilité du contrat qui rend cette formule particulièrement attractive. En respectant un préavis précisé dans le contrat, il peut être résilié à tout moment.

Les avantages du bureau clés en main

Louer un bureau tout équipé représente un confort à plusieurs niveaux :

• Facilité logistique. Une entreprise n’a pas nécessairement les ressources en interne pour coordonner l’installation de tout l’équipement de ses bureaux (mobilier, multimédia, abonnements divers, etc.). En ayant recours à une solution clés en main, elle se décharge de toute cette logistique qui peut être énergivore et coûteuse à mettre en place ;
• Gain de temps. Équiper des locaux prend du temps et peut altérer le bon fonctionnement d’une entreprise. Pouvoir s’installer rapidement dans des locaux est un réel avantage, car une installation trop chronophage peut nuire à la bonne marche d’une entreprise ;
• Attractivité des services. Le bureau clés en main est loué avec d’autres avantages que les équipements de bureau. Suivant le contrat, les avantages peuvent être nombreux et représenter une réelle plus-value (accueil, ménage, soutien administratif et/ou comptable, etc.).
• Flexibilité du contrat. Le bureau clés en main est loué via un contrat de prestation de services. Il peut être loué pour une période allant de quelques jours à plusieurs mois, ou sur une période à durée indéterminée si l’entreprise le souhaite. Il peut être résilié à tout moment par les deux parties en respectant le préavis prévu dans le contrat.

Les inconvénients : une formule qui ne convient pas à toutes les entreprises

Malgré tout, cette solution ne conviendra pas aux entreprises stables et implantées qui ont une image de marque déjà bien affirmée. Voici ce qui pourrait être un frein pour elles :

• Contrat peu protecteur pour le locataire. Un bail commercial est certes rigide, mais le bailleur est soumis à un certain nombre de contraintes qui protègent le preneur. L’entreprise est assurée de pouvoir rester dans les locaux pendant au moins 9 ans avec ce type de contrat. Ce n'est pas le cas avec la prestation de service, car l’abonnement peut être résilié beaucoup plus simplement.
• Bureaux impersonnels. Si une entreprise tient à ce que ses bureaux reflètent sa marque, la location de bureaux équipés n’est peut-être pas la solution idéale. Même s’ils peuvent être atypiques, il y a peu de marge de manœuvre avec ce type de bureau, car ils sont déjà décorés et meublés.
• Le budget. Les bureaux opérés se louent généralement entre 1,6 et 1,8 fois plus cher qu’un périmètre de bail commercial standard. Le prix de location d’un bureau opéré est souvent calculé par poste plutôt que par mètre carré. À Paris, le prix moyen d’un bureau opéré est de 965 € par mètre carré par an et par poste. Cependant, ce prix peut varier considérablement en fonction de l’emplacement, des services proposés et de la taille des espaces.

En matière de coworking, Paris a de nombreux atouts par rapport aux traditionnels quartiers d’affaires :

• Les transports. Avec l’essor du télétravail, de plus en plus de travailleurs parisiens vivent en réalité en province ou dans d’autres communes d’Île-de-France. Il est important pour eux de pouvoir se rendre rapidement sur leur lieu de travail. En choisissant un quartier central, desservi par de nombreux métros ou proche d’une gare, vous êtes sûr de gagner en attractivité ;
• L’environnement. Les centres-villes ont la côte depuis une dizaine d’années. Les travailleurs apprécient de pouvoir faire leurs courses à pied, ou de se retrouver en terrasse le soir venu. Les nombreux restaurants de quartiers qui existent dans Paris sont aussi un atout pour les salariés ;
• L’écosystème. Les espaces de coworking en plein cœur de Paris présentent l’avantage non négligeable d’être à proximité de la plupart des start-up et de nombreux sièges sociaux d’Île-de-France. Cette proximité facilite les échanges et crée un climat très positif en matière d’innovation et de business ;

La surface que vous souhaitez allouer à vos bureaux dépendra de nombreux critères :

• Le nombre de salariés. Il est recommandé de respecter un minimum de 11 m2 par salarié. Si votre entreprise compte 20 salariés, il faudra donc compter une surface d’environ 220 mètres carrés ;
• Les tarifs. Une entreprise avec un budget serré sera contrainte de se rapprocher autant que possible des 11 m 2 par salariés, quand d’autres entreprises n’auront pas besoin d’être trop à cheval sur ce critère.
• Les besoins de l’entreprise. Certaines organisations ont peu de salariés, mais ont d’autres besoins qui peuvent nécessiter d’augmenter la surface disponible. Si votre entreprise a vocation à accueillir du public ou des collaborateurs régulièrement, il peut être nécessaire de louer un bureau privatif supplémentaire ;
• Les attentes en matière de confort. La règle des 11 m 2 par travailleur est un standard, mais cela peut-être plus si vous avez d’autres exigences. En optant pour des bureaux plus grands, vous bénéficierez de plus de confort et l’acoustique sera certainement meilleure. Cela peut impacter directement la concentration de vos salariés et doit donc être pris en compte comme un critère important.

Le prix des locations de bureau à Paris varie selon la localisation. Voici les tarifs médians observés en fonction des quartiers.

Les arrondissements les moins chers pour louer un bureau à Paris

Comptez entre 300 € et 400 € du mètre carré pour les arrondissements les moins chers de la capitale, à savoir les 13e, 15e, 18e, 19e et 20e arrondissements.

Les arrondissements médians

Les 3e, 5e, 10e, 11e, 12e, 14e et 17e arrondissements sont des quartiers un peu plus coûteux, mais qui restent abordables. Il vous faudra débourser entre 400 € et 600 € du mètre carré pour un loyer annuel dans un de ces arrondissements. Une location de bureau à Paris 11 vous coûtera 500 € en moyenne.

Les arrondissements les plus chers

Enfin, il vous faudra débourser encore davantage pour vous offrir un bureau dans l’un des coins les plus chers de la capitale.Les 1er, 2e, 4e, 6e, 7e, 8e, 9e et 16e arrondissements vous coûteront en moyenne plus de 600 € et jusqu’à 800 € du mètre carré pour un loyer annuel. Comptez par exemple 655 € pour une location de bureau à Paris 8.

Les arrondissements bien desservis en transport en commun

Les arrondissements proches d’une gare ou bien desservis en transport en commun sont très attractifs, car beaucoup de salariés vivent hors de la capitale et passent beaucoup de temps dans les métros ou RER.

Les 1er, 2e, 3e et 9e arrondissements sont des bons choix si vous souhaitez bénéficier de nombreux transports en commun pour permettre à vos salariés de se rendre sur leur lieu de travail rapidement.

Les 10e et 12e arrondissements sont aussi des options attractives à condition que les locaux se trouvent proches de la gare de Lyon (pour le 12e arrondissement) et de la gare du Nord (pour le 10e arrondissement).

Les quartiers d’affaire et de bureaux parisiens

Certains arrondissements concentrent une importante offre de bureaux. Ces arrondissements peuvent être porteurs pour votre business, surtout si vous aimez rencontrer vos clients BtoB en présentiel. Voici les quartiers concernés :

• Le quartier Montparnasse dans le 14e arrondissement ;
• La « Silicon Valley française » dans le 9e arrondissement (qui concentrent de nombreuses entreprises technologiques) ;
• La « Silicon sentier » (surnommée le quartier du Sentier) dans le 2e arrondissement, est the place to be pour les start-up ! Ce quartier de Paris est en effet devenu une pépinière géante de start-up. À ce titre, il attire naturellement les travailleurs indépendants et les jeunes entreprises à la recherche d’espaces de coworking ou d’une solution flexible. Quelques exemples d’entreprises qui y sont implantées : Blablacar, Numa, Price Minister, la Maison du bitcoin, Facebook, Swile, etc ;
• Les Deux-Rives, à mi-chemin entre les 12e et 13e arrondissements (quartier d’affaires qui promeut l’économie circulaire dans la capitale) ;
• La Défense à Puteaux. Même s’il ne se situe pas dans Paris intra-muros, il s’agit du plus grand quartier d'affaires d’Europe. Il a donc toute sa place dans cette liste.

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