Bail précaire : quel contrat flexible choisir ?

Bail précaire, bail dérogatoire, location de bureau en courte durée… Vous pensiez que tous ces termes étaient synonymes ? Et bien il n’en est rien ! Chaque contrat présente des spécificités bien distinctes. Vous ne pourrez conclure certains baux précaires que dans des situations bien particulières par exemple. De plus, le bail précaire n’est pas toujours le contrat le plus adapté pour une entreprise en quête de flexibilité. Des contrats de location de bureau bien plus facilement résiliables existent, comme le contrat de prestation de services. Pour vous aider à trouver la solution la plus adaptée à vos besoins, on fait le point avec vous sur la définition du bail précaire et son alternative, le bureau opéré.

Qu’est-ce que le bail précaire ? Ambiguïtés, avantages et inconvénients

Il n’est pas rare que les expressions « bail précaire » et « convention d’occupation précaire » soient utilisées comme synonymes. C’est une erreur ! La convention d’occupation précaire est un contrat très particulier qui ne peut être conclu que dans certaines situations très encadrées. Le bail précaire (ou bail dérogatoire), a une définition bien différente que nous verrons par la suite.

Convention d’occupation précaire : un contrat conclu dans des circonstances exceptionnelles

L’expression « bail précaire » est souvent utilisée pour parler de la « convention d’occupation précaire » alors que ces termes ne sont pas synonymes. Ce type de bail a vocation à être temporaire en raison des circonstances dans lesquelles il est conclu. Quand un bâtiment a subi des dommages (dégât des eaux, incendie…) ou qu’il doit être démoli, un locataire peut se trouver contraint d’occuper un nouveau local commercial. Si cette situation est totalement indépendante de sa volonté et de celle du bailleur, il est en droit de signer « une convention d’occupation précaire ».

Par définition, ce type de contrat a donc vocation à couvrir la période nécessaire à la rénovation. Il ne peut donc s’agir que d’un bail « précaire » (ou provisoire). Néanmoins, il n’est pas limité dans le temps puisqu’il tient compte du délai nécessaire à la résolution de la situation (qui peut durer des années).
Attention, une action en justice peut permettre à un juge de requalifier ce bail s’il estime que les conditions n’étaient pas réunies pour conclure une convention d’occupation précaire. Si la bonne foi du propriétaire ou du locataire est mise en cause, le bail n’est donc plus valable et doit être requalifié.

En bref, si tous les murs de vos bureaux sont orange et vous piquent les yeux, n’espérez pas bénéficier d’une convention d’occupation précaire le temps de leur rafraîchissement ! Un tel motif n’est pas suffisant pour faire valoir vos droits.

Mais l’expression « bail précaire » est aussi régulièrement utilisée pour désigner le bail dérogatoire dont vous êtes certainement impatient de connaître la définition.

Bail dérogatoire (ou bail précaire) : un contrat plus contraignant qu’il n’y paraît

Le bail dérogatoire permet de déroger au bail commercial en 3-6-9, qui est conclu pour une durée minimale de 3 ans. Par ailleurs, un propriétaire ne peut le résilier qu’au bout de 9 ans, en respectant un préavis de 6 mois. Le bail dérogatoire, au contraire, est conclu pour une durée inférieure à 3 ans.

Les avantages du bail précaire

Le bail en 3-6-9 est certes très protecteur pour le locataire, mais il l’oblige à se projeter sur une longue période. Ce n’est pas le cas avec le contrat du bail précaire. Ce type de bail présente donc des avantages aussi bien côté propriétaire que côté locataire :

Le loueur sait qu’il n’est pas engagé sur une durée minimale de 3 ans et il peut donc se retourner rapidement s’il est dans l’obligation de changer de locaux ;

Le bailleur n’aura pas à verser d’indemnités d’éviction s’il souhaite récupérer son local. Il lui suffira d’attendre la fin du contrat (court par définition).

Les conditions à remplir

Deux conditions doivent être réunies pour signer un bail dérogatoire, ce qui le rend parfois moins avantageux qu’il n’y paraît :

Selon l’alinéa 3 de l'article L145-5 du code de commerce, la durée totale de la location ne doit pas dépasser 3 ans. Le bail dérogatoire se transforme donc automatiquement en bail commercial en 3-6-9 si le locataire reste dans les locaux au-delà de cette période. Finie la flexibilité, le voici engagé pour trois (longues) nouvelles années !

Les deux parties doivent avoir expressément fait valoir leur volonté de ne pas être soumises aux règles du bail commercial. Ce souhait doit être notifié dans une des clauses du contrat.

Si au moins l’une de ces conditions n’est pas respectée, il n’est pas possible de conclure un bail dérogatoire. Mais les limites de ce type de contrat ne s’arrêtent pas là.

Un bail précaire mais peu flexible

Le bail dérogatoire n’est pas aussi souple qu’il n’y paraît. Il est en effet impossible de donner son préavis pour partir avant la fin du contrat. Si une start-up a signé un bail d’une durée de 2 ans par exemple et qu’elle souhaite quitter les locaux au bout d’un an, elle devra continuer à verser les loyers jusqu’à la fin du bail.

Pas simple lorsqu’on sait qu’elle pourrait avoir besoin de recruter sans délai ! Ces entreprises sont en effet connues pour leur fort (et imprévisible) potentiel de croissance.
Mettre les bureaux en sous-location peut être une solution, encore faut-il que le bailleur soit d’accord et qu’une entreprise solvable veuille bien sous-louer les bureaux sur la période restante !

Heureusement, pour les entreprises en quête de flexibilité, une solution existe que nous allons vous présenter sans plus tarder.

Le contrat de prestation de service : la vraie solution des entreprises en quête de flexibilité

Bail précaire et contrat de prestation de service : quelles différences ?

Contrairement à un bail précaire, le contrat de prestation de services peut être conclu pour une durée indéterminée (et donc supérieure à 3 ans). Les bureaux loués via ce type de contrat portent un nom : les bureaux opérés. Si la durée du contrat est une grande différence entre les deux, c’est loin d’être la seule !

Modalités du contrat de prestation de service

Un contrat de prestation de service peut être conclu à durée déterminée ou à durée indéterminée :

S’il s’agit d’un contrat à durée déterminée, il s’arrête à la fin de la période prévue dans le contrat. Mais il peut aussi être résilié avant si les deux parties sont d’accord. Généralement, une clause de tacite reconduction permet de reconduire le contrat pour la même durée si aucune des parties n’a émis une volonté contraire.

S’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, chacune des parties peut demander la rupture du contrat à tout moment. Il convient généralement de respecter un préavis prévu dans le contrat. C’est un avantage par rapport au bail dérogatoire (ou bail précaire) qui ne permet pas de poser un préavis.

L’abonnement est la plupart du temps mensuel et le locataire n’est pas tenu de verser un dépôt de garantie (c’est une obligation en moins par rapport à un bail commercial).

La grande valeur ajoutée du bureau opéré : les services

Comme son nom l’indique, un contrat de prestation de services vise avant tout à fournir des services à une entreprise. Un aspect serviciel très poussé, c’est donc un peu l’ADN du bureau opéré. C’est aussi l’un de ses principaux atouts.

Conclure un contrat de prestation de services permet en effet de bénéficier d’une solution clé en main. Les bureaux sont déjà équipés et l’entreprise n’a pas à se soucier des tracasseries administratives ou autres. Voici les services auxquels elle peut prétendre :

Ménage et entretien des locaux ; 

Connexion haut débit ;

Service de téléphonie ;

Mobilier de bureau et équipements (imprimante, ordinateurs, vidéo-projecteurs, paperboard…) ;

Accès à des salles de réunion (voire à des salles de conférence dans certains cas) ;

Cuisine équipée ;

Espace détente ;

Assistance comptable et administrative en option.

Les dirigeants qui souffrent de phobie administrative apprécieront !

Les services fournis varient aussi en fonction du contrat. Certains services peuvent être choisis à la carte si l’entreprise souhaite davantage d’options.

Les autres avantages du bureau opéré

Des surfaces modulables

L’un des principaux avantages du contrat de prestation de services est qu’il est généralement conclu au sein d’un vaste espace de coworking. Il est donc très facile de louer des bureaux supplémentaires si l’entreprise souhaite augmenter ses effectifs.
C’est une autre caractéristique propre aux bureaux opérés. Ils ne sont pas flexibles seulement dans la durée, ils le sont également dans l’espace !
Ce n’est pas pour rien qu’on parle aussi de « flex office » pour qualifier les bureaux opérés.

Des bureaux malins : mutualisation des charges et réduction de coût

Il est impossible de parler du bureau opéré sans présenter l’avantage financier pour les entreprises. Les espaces partagés (cuisine, espace détente…), permettent de réaliser de belles économies puisque ces charges sont réparties entre les différentes organisations qui occupent l’espace de coworking. Dans une ville comme Paris où le prix au m2 est rare (et cher), cet argument pèse lourd dans la balance !
Par ailleurs, les abonnements divers peuvent aussi être mutualisés, ce qui offre la possibilité de réduire les charges. C’est particulièrement vrai si vous êtes voisins d’autres entreprises évoluant dans le même secteur que vous !

Des espaces pensés pour le travail et la collaboration

Enfin, le bureau opéré présente un vrai intérêt pour les salariés. Généralement, les espaces de coworking sont implantés dans des arrondissements centraux et bien desservis en transport commun. Surtout, ils se trouvent souvent dans des quartiers d’affaires et il est facile de se retrouver dans un écosystème porteur. Vous trouverez de nombreux bureaux opérés dans le 9e arrondissement de Paris par exemple. La présence d’autres start-up, PME ou équipe R&D dont l’activité fait sens par rapport à la vôtre, peut réellement permettre de créer des synergies entre entreprises.

Par ailleurs, ne pensez pas que les bureaux opérés sont de simples open space privatisables ! Les créateurs d’espaces de coworking savent qu’il est important d’offrir aux travailleurs des endroits au calme et propices à la concentration. Il est donc généralement possible de disposer d’espaces de travail très diversifiés au sein d’un espace de coworking.

Avez-vous fait votre choix de bureau?

Vous savez à présent que le bail précaire est un terme ambigu et sujet à de nombreux malentendus. Si vous êtes avant tout en recherche de simplicité et de flexibilité, il est probable que le bureau opéré soit la solution qui se prête le mieux à votre situation. 
Chez fiu, nous sommes spécialistes des bureaux opérés et nous vous proposons un accompagnement sur-mesure vers le choix de bureau qui vous ressemble.