Bail commercial (3-6-9) : le guide complet 2025 pour louer des bureaux
Le bail commercial, souvent appelé bail 3-6-9, encadre la location de locaux utilisés pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il protège le locataire grâce au droit au renouvellement, fixe des règles sur le loyer (révision et indexation ILC/ILAT), précise la répartition des charges et travaux, et organise la résiliation, la cession ou la sous-location.
Ce guide vous explique simplement comment il fonctionne, à quels points faire attention et comment le relier à un projet concret de bureaux à louer.
Avertissement : ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
Sommaire
1. Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?
2. Durée, renouvellement et résiliation triennale
3. Loyer, révision et indexation (ILC/ILAT)
4. Charges, impôts et travaux
5. Cession, sous-location et changement d’activité
6. État des lieux, dépôt de garantie et garanties
7. Bureaux à louer : quel contrat choisir ?
8. Checklist avant de signer
9. FAQ bail commercial
10. Aller plus loin
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est dit “3-6-9” car le locataire peut le résilier à l’issue de chaque période triennale.
Conditions d’éligibilité (en pratique) :
- Activité : immatriculation au RCS (commerçant) ou au RM (artisan).
- Destination des lieux : le contrat précise les activités autorisées.
- Local : stable et affecté à l’exploitation (hors simple domiciliation).
Alternatives à envisager selon votre besoin
- Bail dérogatoire (précaire) : durée courte et souple (jusqu’à 3 ans). → Voir notre article sur le bail dérogatoire
- Prestation de services / coworking : formule “tout compris”, très flexible. → Voir notre article sur le contrat de prestation de services
- Bail professionnel : pour certaines professions libérales. → Voir notre article sur le bail professionnel
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Durée, renouvellement et résiliation triennale
Durée et logique du 3-6-9
Le bail dure au minimum neuf ans. Il peut être plus long, mais cela impacte parfois les modalités de renouvellement. En pratique, cette durée offre un équilibre : le bailleur sécurise la rentabilité de son bien ; le locataire obtient la visibilité nécessaire pour investir dans ses bureaux (travaux, aménagements, branding).
Résiliation triennale (le “congé triennal”)
Le locataire peut partir tous les trois ans. Il doit notifier son départ en respectant un préavis et un formalisme (le plus souvent par acte d’huissier ou lettre recommandée selon les cas). Des motifs particuliers — comme la retraite ou l’invalidité — peuvent permettre une sortie anticipée.
Renouvellement et indemnité d’éviction
Au terme du bail, si le renouvellement n’est pas proposé dans les règles, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction. C’est l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux : il vise à éviter qu’un commerçant bien installé perde la valeur de son emplacement sans compensation.
Loyer, révision et indexation (ILC/ILAT)
Fixation initiale et valeur locative
Le loyer se discute librement au départ, en référence à la valeur locative (emplacement, qualité de l’immeuble, surface, prestations, marché local). On voit souvent, au démarrage, des franchises de loyer (mois gratuits) ou des paliers progressifs pour absorber des travaux d’aménagement.
Révision triennale et indexation
Deux mécanismes coexistent :
La révision triennale : à chaque période de trois ans, le loyer peut être revu, en principe plafonné par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour le commerce/artisanat ou l’ILAT (indice des activités tertiaires) pour les bureaux.
L’indexation (clause d’échelle mobile) : le loyer évolue automatiquement à la périodicité prévue au bail (souvent annuelle) selon l’ILC/ILAT.
Ces mécanismes ne produisent pas les mêmes effets. La révision triennale est une démarche ponctuelle encadrée ; l’indexation suit sa propre cadence et applique une formule prévue au contrat. En cas de changement notable (gros travaux, modification de la destination, évolution du quartier), un déplafonnement peut être discuté : c’est une zone de négociation clé, à aborder avec des éléments factuels.
Exemple simple : si votre loyer est de 2 000 € HT/mois et que l’index ILC retenu progresse d’environ 4 % sur l’année de référence, une indexation automatique portera mécaniquement le loyer à ~2 080 € HT/mois, selon la formule précise du bail.
Charges, impôts et travaux
La répartition des charges doit être écrite noir sur blanc. Le bail distingue les charges récupérables (exploitation, entretien, services communs) et ce qui reste à la charge du bailleur. Pour éviter les mauvaises surprises, exigez des annexes de charges claires et des régularisations transparentes.
Certaines taxes peuvent être refacturées, comme la taxe foncière ou la TEOM (ordures ménagères). Là encore, tout dépend de la rédaction du bail.
Côté travaux, on retient une idée directrice : les gros travaux structurels sont souvent supportés par le bailleur, tandis que la mise en conformité liée à votre activité et les aménagements intérieurs relèvent plutôt du locataire. La pratique est plus subtile que la théorie : une clause trop générale peut déplacer d’importants coûts. Avant de signer, passez en revue quelques scénarios concrets (accessibilité, ventilation, climatisation, fibre, densité de postes…).
Cession, sous-location et changement d’activité
Cession du bail / du fonds
Vous pouvez céder votre bail (parfois en même temps que votre fonds de commerce), mais le contrat prévoit souvent des conditions : information et agrément du bailleur, solidarité temporaire entre cédant et cessionnaire, mise à jour des garanties. Bien encadrée, la cession est un outil de souplesse utile pour l’occupant.
Sous-location
La sous-location est en principe interdite sans l’accord écrit du bailleur. Lorsqu’elle est autorisée, le bail précise la durée, le loyer, la responsabilité des parties et l’accès du bailleur à la convention.
Déspécialisation (changement d’activité)
Si votre activité évolue, vous pouvez demander une déspécialisation. Elle peut être partielle (ajout d’activités proches) ou totale (changement profond). La procédure, l’accord du bailleur et l’éventuelle révision du loyer sont encadrés : il ne s’agit pas d’un simple avenant.
État des lieux, dépôt de garantie et garanties
État des lieux d’entrée/sortie contradictoire indispensable.
Dépôt de garantie : souvent 3 à 6 mois de loyer HT/HC (négociable selon profil).
Garanties : caution solidaire, garantie bancaire à première demande, assurance loyers impayés le cas échéant.
Bureaux à louer : quel contrat choisir ?
Posez-vous trois questions : combien de temps pensez-vous rester, quelle flexibilité vous faut-il, et quel budget souhaitez-vous immobiliser au départ ?
- Le bail commercial 3-6-9 offre une stabilité et un droit au renouvellement appréciés des entreprises installées.
- Le bail dérogatoire convient pour une période d’essai (jusqu’à trois ans).
- La prestation de services (bureaux opérés/coworking) apporte la souplesse maximale : contrat court, services inclus, peu de CAPEX, mais un loyer facial plus élevé.
- Le bail professionnel s’adresse à certains métiers libéraux.
Pour passer de la théorie à la pratique, comparez immédiatement l’impact financier et opérationnel sur de vrais actifs : bureaux à louer à Paris.
Checklist avant de signer
✅ Vérifier la destination des lieux vs votre activité (et la possibilité d’évoluer).
✅ Mesurer la surface utile/pondérée et les charges récupérables.
✅ Examiner indexation (ILC/ILAT), révision triennale et cas de déplafonnement.
✅ Clarifier la répartition des travaux (structure, conformité, remises en état).
✅ Encadrer cession/sous-location, clause de solidarité, et garanties.
✅ Anticiper sortie (préavis, restitution, indemnités potentielles).
✅ Faire relire le bail par un conseil (avocat/notaire).
FAQ bail commercial
Qu’est-ce que le bail “3-6-9” ?
Un bail de 9 ans avec possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans, sous réserve d’un préavis respectant le formalisme.
Quelle différence entre révision triennale et indexation ?
La révision triennale est une demande ponctuelle encadrée (plafond ILC/ILAT). L’indexation est automatique selon une clause d’échelle mobile (périodicité prévue).
Qui paie la taxe foncière et les gros travaux ?
Selon le bail : la taxe foncière est souvent refacturée au locataire ; les gros travaux structurels sont en principe à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire.
Peut-on sous-louer des bureaux sous bail commercial ?
Oui avec accord écrit du bailleur et respect des conditions (loyer, durée, responsabilité).
Bail commercial ou prestation de services pour plus de flexibilité ?
La prestation de services offre une souplesse maximale (durées courtes, tout-inclus). Le bail commercial est plus engageant mais donne un droit au renouvellement.
